Desistiu do imóvel na planta? Você pode perder até metade do dinheiro pago, confirma STJ

Decisão se aplica a contratos firmados após a Lei do Distrato e em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a validade da cláusula que permite às incorporadoras reterem até 50% dos valores pagos por compradores que desistem da aquisição de um imóvel na planta. A decisão vale para contratos assinados após a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) e para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

Nesse modelo, os recursos obtidos com a venda das unidades permanecem vinculados exclusivamente à construção do empreendimento, sem se misturarem ao patrimônio da incorporadora. O objetivo é garantir a continuidade da obra e proteger os demais compradores em caso de desistências durante a execução do projeto.

Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário, Marcus Felipe Macedo, a decisão do STJ reforça a aplicação da legislação vigente e afasta a ideia de que a retenção prevista em lei seja, por si só, considerada abusiva.

“Quando o contrato foi firmado depois da Lei do Distrato, há previsão expressa e o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, a retenção de até 50% encontra respaldo legal. A discussão deve observar as circunstâncias do caso concreto, mas não se pode simplesmente ignorar o regime criado pela lei”, explica.

A Lei do Distrato, sancionada em 2018, estabeleceu regras específicas para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta e de loteamentos. Nos empreendimentos com patrimônio de afetação, a norma permite que até metade dos valores pagos seja retida quando a desistência parte do comprador.

De acordo com Marcus Felipe, o percentual mais elevado previsto nesses casos está relacionado à necessidade de preservar a saúde financeira do empreendimento.

“A lógica do patrimônio de afetação é preservar o empreendimento como um todo. Por isso, a lei admite uma retenção maior nesses casos, justamente para reduzir impactos financeiros sobre a obra e sobre os demais adquirentes.”

O especialista ressalta ainda que a decisão também delimita a atuação do Judiciário. Embora seja possível revisar cláusulas em situações excepcionais, a simples previsão contratual de retenção de até 50% não configura abuso quando atende aos requisitos estabelecidos pela legislação.

“O que o STJ reforça é que a intervenção judicial não deve substituir automaticamente o critério definido pelo legislador. Se houver abuso comprovado, a discussão é outra. Mas, quando a cláusula está clara, o contrato é posterior à Lei do Distrato e o empreendimento está em patrimônio de afetação, a retenção de até 50% tende a ser juridicamente válida.”

Para o advogado, o entendimento consolida uma interpretação relevante para o mercado imobiliário e reforça a importância de contratos transparentes, especialmente em relação às regras de distrato, multas, retenção de valores e prazos para restituição dos recursos ao comprador.